Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать кооперативную квартиру в ипотеку». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.
Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:
- Переезд в другой город или за пределы страны.
- Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
- Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
- Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
- Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
- Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.
Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:
- плохие отношения с соседями;
- проведение рядом строительства;
- наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
- расторжение брака.
Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.
У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:
- Погасить задолженность собственными средствами.
- Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
- Оформить на себя другой кредит.
- Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.
Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.
Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.
В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:
- заемщик закрывает долг в банке;
- снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
- проводит сделку купли-продажи.
Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.
При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.
Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.
Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.
На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке
Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке. Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках. Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед. И если вы согласны подвинуться по цене процентов на 20-30 от рыночной, можно воспользоваться услугой срочного выкупа.
Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке. Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.
Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.
Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
- Досрочная уплата ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
- Продажа ипотечного жилья банком
Можно ли продать квартиру в ипотеке: 6 вариантов продажи
Если вам грозит четвертый способ продажи ипотечной квартиры – дело плохо. Он применяется, если допущены серьезные просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности оплачивать ипотеку. Обязательное условие – получение согласия кредитной организации (или фирмы, которой продан долг), а также заемщика. У последнего вариантов, как правило, нет. Сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.
Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов. Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:
- Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
- Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
- Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.
- Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
- Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
- Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
- Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.
– Налоговое регулирование такое же, как и у обычного жилья: если вы владели квадратными метрами дольше трех лет, при продаже за любую сумму не платите ничего. А вот если квартира была в собственности меньше трех лет, и продаете вы ее по более высокой цене, чем покупали, придется заплатить налог 13% (один раз можно получить вычет в 1 миллион рублей). Уклониться не получится, поскольку сделку контролирует банк, и сумма в договоре купли-продажи будет прописана корректная. К слову, для недвижимости, купленной после 1 января 2016 года, срок владения для освобождения от налога установлен в 5 лет.
К этому варианту прибегают лица, которые не могут или не имеют желания присутствовать лично на сделке. Тогда главное участие принимает кредитор. Все этапы, от начала до конца, (оценка квартиры, поиск покупателя, демонстрация объекта, снятие обременения и т.д.) совершают банковские сотрудники и лицо, которое собирается купить квартиру, взятую по ипотеке. Будущему новому владельцу придется оплатить ипотеку и переоформить жилье на свое имя.
Если между ценой на жилплощадь и суммой ипотечной задолженности образуется денежный остаток, их полагается отдать продавцу. Они будут храниться в ячейке. Доступ к ним он получит после подписания всех документов. Подобная схема выгодна заемщику тем, что он может продать квартиру после ипотеки, не взваливая на свои плечи все хлопоты, связанные с оформлением, не тратя личного времени, не беспокоясь о безопасности проведения операции.
Потребуется только ваша подпись. Но банки не особо заинтересованы в продаже ипотечной недвижимости, т.к. они не имеют со сделки прибыль, а только возвращают кредитные средства. К тому же, цена продажи снижается, проходит больше времени.
Если вы захотите продать жилье по этой схеме, банк выступит в качестве получателя задатка. Проведение сделки – прерогатива заемщика. Желательно привлекать надежного риелтора. Здесь тоже будут использованы 2 депозитарные ячейки. За безопасность продажи переживать не стоит ни продавцу, ни покупателю, т.к. банк является гарантом. Другими словами, при продаже ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки выигрывают все.
Еще можно продать объект, купленный в ипотеку, с долгами. Это такой себе перезайм, когда к покупателю переходят кредитные обязательства продавца-заемщика. И данный вариант также встречается часто. Он применяется, когда покупателю нужна квартира, но денег для ее приобретения у него в наличии в полном объеме нет. С ним заключается договор на тех же условиях, что и с продавцом, а может, на новых после оценки его платежеспособности.
Для человека, продающего квартиру, это возможность избавиться от ипотеки, на приемлемых условиях продать жилплощадь. Приобретающая сторона получает выгоду от того, что может купить ее постепенно и дешевле. Чтобы переоформить на нее ипотечный кредит, следует подать заявку и пакет документов, запрашиваемых банком. Кредитор рассмотрит их, и, если одобрит, оценит приобретаемую квартиру.
Далее процедура проходит по стандарту. Перерегистрацией залога должен заниматься банк. А продавец и покупатель подписывают документ на предмет переуступки долговых обязательств. Но сначала у нотариуса необходимо заверить договор задатка, указав наименование банковской структуры, где берется ипотека. Кандидат на покупку делает взнос, тем самым оплачивая долг по ипотечному кредиту предыдущего заемщика.
Только после этого в течение 3 дней снимается обременение, проходят процедуры: заключения договора купли-продажи, регистрация перехода права собственности, получение продавцом непосредственно у покупателя или через банк оставшейся суммы. В сделке привлекают:
- низкие риски благодаря участию кредитора;
- относительно низкая цена для покупателя;
- нет необходимости в самостоятельном снятии обременения.
Недостатки:
- не всегда можно найти желающих купить квартиру в ипотеке;
- банки нередко отказывают в осуществлении данной схемы;
- необязательно, но лучше привлекать аккредитованные агентства недвижимости, за услуги которых нужно заплатить;
- покупатель может не подойти банку по требованиям.
Есть еще один способ реализации ипотечной квартиры – выкуп жилья специальными агентствами, оказывающими посреднические услуги при купле-продаже недвижимого имущества на договорной или платной основе. Они не ищут покупателей, потому что сами выступают ими, приобретая квартиры, дома за деньги компаний. Это простой и заманчивый вариант, т.к. сделки с их помощью производятся оперативно (решение озвучивается в течение дня или спустя 1-2 часа).
По такой же схеме действует и Агентство недвижимости Московско-Парижского банка. Оно покупает ипотечные квартиры и другие типы жилых объектов в Подмосковье и столице, выплачивая за вас долг перед банком. Компания поможет и в приобретении новой жилплощади. Обращаясь к ней, вы получаете: высокие качество и скорость обслуживания, профессиональное ведение переговоров с банком, финансовая выгода, бесплатные услуги юриста, индивидуальный подход, гарантии.
Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.
Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.
Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.
В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.
Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.
В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.
Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.
Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.
После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.
Какие документы вам понадобятся:
- заявление о погашении записи об ипотеке. Образец есть на сайте Росреестра (ранее Регпалата);
- оригинал кредитного ипотечного договора с банком;
- договор купли-продажи на квартиру;
- оригинал закладной;
- справка от вашего банка, свидетельствующая об исполнении вами всех обязательств по кредиту;
- нотариально заверенные копии уставных документов выдававшего кредит банка.
В целом дальнейшие действия владельца жилья после выплаты всей суммы ипотеки таковы:
- Подать в банк заявление о снятии обременения с квартиры.
- Банк делает отметку в закладной на квартиру, что вы полностью выплатили ипотеку. Сроки этого этапа зависят от конкретного кредитного учреждения.
- Вы получаете в банке закладную с отметкой и другие необходимые документы.
- Предоставляете пакет документов в местное отделение Росреестра.
- Росреестр проводит погашение регистрационной записи об ипотеке и вносит новые сведения в ЕГРН. Это происходит обычно за три рабочих дня.
- Вы получаете выписку из ЕГРП, свидетельствующую о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Иногда банки могут выдавать ипотечные кредиты без закладной. В таком случае кредитная организация и владелец недвижимости подают в Росреестр совместное заявление о погашении записи об ипотеке. Если у вас как раз такой кредит, все свои действия по переоформлению квартиры согласовывайте со своим банком.
Если владельцев квартиры несколько (например, муж, жена и сын), то заявления должны подавать все. Либо вопросом может заняться один человек, получив от других совладельцев нотариальную доверенность.
Обратите внимание, что с середины 2016 года в России не выдают свидетельства о праве собственности на квартиры. Теперь достаточно выписки из ЕГРП, которая распечатывается на обычном листе бумаги А4.
Теперь подробнее о том, как переоформить квартиру дистанционно. Чтобы воспользоваться такой услугой, необходимо обладать электронно-цифровой подписью (ЭЦП). Это аналог обычной подписи от руки, который используется для электронного документооборота.
Приобрести сертификат электронной подписи можно в особой организации — удостоверяющем центре. Так, подобный центр работает при подведомственной Росреестру ФКП. Также на вашем компьютере должно быть установлено специальное программное обеспечение.
Если электронная подпись имеется, то для подачи заявления о снятии обременения с квартиры можно воспользоваться личным кабинетом на сайте Росреестра. Или же на этом сайте выбираете в меню: «Госуслуги» — «Подать заявление на государственную регистрацию прав» — «Регистрация прекращения прав, ограничений (обременений) прав» — «Погашение регистрационной записи об ипотеке».
Далее внимательно заполняйте все необходимые поля:
- Введите личные сведения: ФИО, паспортные данные, СНИЛС, адрес, телефон, контактные данные;
- Укажите данные о квартире: тип объекта, кадастровый номер, адрес, дату и номер государственной регистрации ипотеки;
- Загрузите требуемые документы в электронном формате;
- Удостоверите свои действия электронной подписью.
Если с заявкой и документами окажется все в порядке, выписку из ЕГРН через несколько дней пришлют вам на электронную почту.
Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.
Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.
На практике актуальны следующие варианты продажи:
- Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
- Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
- Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.
Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.
Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.
Условно их можно поделить на три группы:
- При потере основного заработка.
Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.
При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.
Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.
Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.
- Когда необходимо приобрести новую квартиру.
Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.
Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.
Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.
Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.
В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.
Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.
Единственное отличие – новому покупателю потребуется:
- Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
- Внести первоначальный взнос;
- Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.
Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.
При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.
С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.
На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.
Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.
Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.
Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.
После, потребуется:
- Найти новое имущество;
- Подготовить полный пакет документов;
- Пройти проверку финансовой компанией;
- Внести первоначальный взнос;
- Подписать договор.
На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.
Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.
Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:
1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.
- Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
- Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.
Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.
2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:
- соответствующее заявление;
- справку о стоимости доли (без проведения оценки).
- Дмитрий 17.10.2016 в 22:35
У нас ситуация: в 2012 году взяли квартиру в ипотеку. Для частичного погашения кредита использовали мат.капитал. В настоящий момент застройщик задерживает сдачу дома почти на год. Мы расторгаем с ним договор в судебном порядке. Одна из причин, по которой он не хочет нам возвращать деньги — то, что мы использовали мат.капитал, и они теперь боятся (!) уголовного наказания за пособничество в обналичивании этих средств.
Судебное заседание в очередной раз переносится (застройщик каждый раз придумывает новые причины), а на следующее заседание хотят привлечь Пенсионный Фонд, как третье лицо. Из-за этого мы лишены возможности улучшить жилищные условия (действующий ипотечный кредит, отсутствие свободных денежных средств), а сроки сдачи дома отодвигаются на неопределённое время. Что нам делать? Ждать мы не можем.
При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.
В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.
После этого владельцу квартиры необходимо:
- найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
- с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
- погасить задолженность перед банком
- собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
- оформить договор покупки-продажи квартиры
- зарегистрировать сделку
Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.
Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.
Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.
Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.
Как продавать квартиру в новостройке?
Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.
- продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
- продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
- отказ в регистрации сделки
Риски для продавца ипотечной квартиры:
- продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным
В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.
Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.
Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.
Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.
В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2019 года, правда, появилось исключение — если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.
Как продать ипотечную квартиру в 2020 году?
Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.
Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.
Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.
Семейный кодекс разрешает супругам не дожидаться развода и делить имущество в любое время. Нужно всего лишь подписать соглашение, в котором будет указано, кому какая доля в праве совместной собственности принадлежит. Доли предполагаются равными, но вы в соглашении можете разделить их по-другому.
Покупатель может приобрести квартиру за наличные средства у гражданина. Обычно этот способ используется, если недвижимость передается родственнику, близкому человеку.
Перед тем, как продать по переуступке ипотечную квартиру, нужно ознакомиться с пошаговой инструкцией процедуры:
- Продавец оповещает банк о том, что он намерен продать квартиру. Обязательно указываются причины для принятия такого решения.
- Человек ищет покупателя, который бы согласен был провести такую сделку. Важно, чтобы желающий осознавал, что средства будут внесены им до момента официальной передачи жилья.
- Оформляется договор задатка и расписка, что продавец получил денежные средства. В документе прописывается что после того, как покупатель погасит ипотеку, продавец обязуется передать ему недвижимость. Также важно указать сумму сделки, порядок расчета, срок, в течение которого продается недвижимость и снимается обременение. Оформление документа лучше проводить у нотариуса.
- Стороны обращаются в банк. После внесения средств организация выдает справку о снятии задолженности и закладную на квартиру.
- Продавец снимает залог с недвижимости. Для этого нужно с представителем банка обратиться в МФЦ, Росреестр. В наличии должны быть удостоверение личности собственника, справка о погашении долга, договор купли-продажи и закладная, на которой стоит отметка о выплате займа.
- Продавцу на руки через 3 дня выдается выписка из ЕГРН.
- Стороны заключают договор купли-продажи. Сделка регистрируется сделку в Росреестре.
Вторым вариантом проведения такой сделки является погашение кредитного долга не самим заемщиком, а будущим покупателем. Он отдает деньги непосредственно в банк, заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи.
После получения справки из банка процедура продажи проводится в том же порядке. При использовании этого способа покупатель оберегает себя от рисков.
Покупатель может передать обязанности по продаже жилья банку.
Действовать необходимо по следующей инструкции.
- Продавец обращается в кредитное учреждение с просьбой продать квартиру и закрыть долг.
- Банк осуществляет поиск покупателя. Когда он будет найден, составляется предварительное соглашение между продавцом и покупателем. Документ заверяется у нотариуса.
- Расчет производится на депозитные ячейки банка. Покупатель перечисляет на них сумму долга и оставшуюся часть.
- Заключается договор купли-продажи. Он получает доступ к денежным средствам, оставшимся после погашения долга.
Квартира, находящаяся в военной ипотеке, находится в залоге не только у банка, но и у военного ведомства. Для снятия обременения с нее нужно получить согласие обоих залогодержателей.
Помимо погашения ипотечного займа потребуется еще внести долг государству. Гражданину нужно будет перечислить средства, которые были вложены военным ведомством. Они будут возвращены на счет военнослужащего в накопительно-ипотечной системе. В этом случае он позже сможет купить другую квартиру в ипотеку с использованием госсредств.
Остальная процедура продажи не отличается от той, которая проводится при реализации обычного ипотечного жилья.
Похожие записи: