Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто платит ндс если арендатор платит аренду собственнику кио». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Оформить документ следует в течение пяти календарных дней, считая со дня предварительной оплаты или оплаты принятых на учет услуг по аренде (абз.
Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):
- арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
- у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
- услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ налоговыми агентами признаются арендаторы федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества в случаях, когда арендодателями такого имущества являются непосредственно органы государственной власти и управления, либо органы местного самоуправления.
Если физическому лицу уже пришло требование уплаты НДС, то возможно ли смягчить последствия вынесенного ФНС решения? Судебные перспективы.
В связи с этим услуги по предоставлению в аренду муниципального имущества, оказываемые казенными учреждениями, не являются объектом налогообложения данным налогом.
В случае, когда арендодателем является муниципальное унитарное предприятие, у арендатора не возникает обязанностей налогового агента. Соответственно, уплачивать в бюджет НДС, исчисленный с суммы арендной платы, обязан арендодатель.
По общему правилу организация должна исполнять обязанности налогового агента по НДС, если государственное (муниципальное) имущество она арендует непосредственно у органов исполнительной власти и управления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК РФ).
Чтобы вычислить НДС при аренде государственного имущества, необходимо умножить налоговую базу на ставку.
Законом Санкт-Петербурга № 551-98 от 30 октября 2013 года в соответствии с главой 26 (5) НК РФ установлена возможность перехода на патентную систему налогообложения при сдаче в аренду нежилых помещений Индивидуальными предпринимателями.
В случае если имеется имущество, лично используемое работником компании, в том числе в рабочих целях, то выгоднее будет оформить компенсацию за его использование.
Кто заплатит НДС при аренде госимущества
Впрочем, если честно платить НДФЛ с арендной платы, риски эти скорее теоретические. Тем не менее для их минимизации физлицу стоит получать доход только по одному договору аренды и раз в год. А не ежемесячно, как это обычно бывает.
Размер ставки может корректироваться не чаще одного раза в год. Если арендная плата в течение года повышается неоднократно, а это не предусмотрено условиями договора, арендатор вправе апеллировать к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
В 2015 году произошло важное изменение налогового законодательства в отношении физических лиц, сдающих в аренду нежилые помещения.
В остальных случаях операции по предоставлению в безвозмездное пользование государственного (муниципального) имущества признаются объектом обложения НДС. При этом к договору безвозмездного пользования применяются правила о договоре аренды (ст. 689 ГК РФ).
Отметим, что вариантом данной схемы может являться субаренда (см. схему 1). Заключение договора субаренды позволяет получать доход даже в отсутствие у физлица какой-либо существенной собственности. Здесь физлицо зарабатывает на разнице ставок аренды и субаренды. Эта разница может объясняться длинным по сравнению с субарендой сроком первичного договора аренды.
Необходимо, чтобы договор содержал ссылку на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество. В противном случае он не может служить документом, подтверждающим расходы (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Не каждая компания может позволить себе иметь в собственности помещения для работы.
Да это и необязательно, ведь недвижимость можно арендовать. А как известно, самым крупным собственником площадей является государство. Поэтому оно может предложить арендаторам большой выбор и приемлемые цены.
Кто платит ндс если арендатор платит аренду собственнику кио
НК налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС. Срок уплаты НДС в бюджет налоговым агентом — плательщиком НДС — не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.
1 статьи 174 НК). Налоговым периодом по НДС является квартал.
Уплата НДС осуществляется налоговыми агентами (организациями и индивидуальными предпринимателями) по месту своего нахождения (п.
3 статьи 174 НК). Налоговая декларация представляется не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 статьи 174 НК). Организация-налогоплательщик, у которой налоговым периодом является календарный месяц, является ежемесячным плательщиком НДС.
Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС.
- помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
- движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
- земельные участки.
По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.
Если обе стороны применяют общую систему налогообложения, то необходимо отдельно выделять НДС. Тогда обе стороны четко знают размер налога. Если одна из сторон договора применяет специальный режим налогообложения, то необходимо сделать ссылку на это. Если ни одна из сторон не является плательщиком НДС, то во избежание конфликтных ситуации с налоговыми органами, лучше сделать ссылку и на это.
Бывают и случаи, когда не плательщик НДС волей судьбы может превратиться в налогового агента. Это может произойти в случае, если арендодателем является государство в лице своих органов. Поэтому, даже не являясь плательщиком НДС, применяя, например УСН или ЕНВД, арендатор должен сам исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДС из арендной платы.
Суммы НДС, исчисленные и уплаченные в бюджет, организация — налоговый агент может принять к вычету на основании п. 3 ст. 171 НК РФ.
При принятии к вычету налога второй экземпляр счета-фактуры налоговый агент как покупатель услуг регистрирует в книге покупок (п. 2 Правила ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость).
\r\n
Поскольку аренда – услуга длящаяся, а сроки перечисления арендной платы устанавливаются по-разному, возникает вопрос: в какой момент налоговый агент должен рассчитать НДС, удержать и перечислить его в бюджет?
\r\n
Разберем данный вопрос на примере классической схемы, когда арендная плата за определенный месяц перечисляется арендодателю по истечении этого месяца. К примеру, арендная плата за ноябрь вносится в начале декабря. Некоторые специалисты полагают, что исчислить НДС (отразить его по кредиту счета 68) нужно в последний день месяца аренды (в нашем примере – в ноябре). При этом они ссылаются на общие правила определения момента налоговой базы, при которых важен момент оказания услуги (при аренде – последний день месяца аренды). Однако, на наш взгляд, это мнение ошибочно.
\r\n
Дело в том, что налоговую базу на день отгрузки (день оказания услуги) определяют только те налоговые агенты, которые указаны в пункте 4 и 5 статьи 161 НК РФ (п. 15 ст. 167 НК РФ). Именно для них в целях уплаты НДС важен момент совершения сделки, поэтому только они будут перечислять НДС в бюджет по мере отгрузки (оказания услуги), то есть независимо от факта оплаты. В случае аренды должны применяться другие правила. Однако, в статье 167 НК РФ не сказано, в какой момент определяется налоговая база для иных налоговых агентов. По нашему мнению, налоговая база по НДС возникает на момент выплаты дохода (арендных платежей). Именно в этот момент арендатор должен составить счет-фактуру на сумму арендной платы, который нужно будет зарегистрировать в книге продаж.
\r\n
Заметим, что такой же вывод делают представители ФНС России в письме от 12.08.09 № ШС-22-3/634 (далее – письмо № ШС-22-3/634). Они отмечают, что «исчисление суммы налога производится налоговым агентом, указанным в пунктах 2 и 3 статьи 161 Кодекса при оплате товаров (работ, услуг), то есть либо в момент их предварительной оплаты (в полном объеме или при частичной оплате) либо в момент оплаты принятых на учет товаров (работ, услуг)». Уплата же исчисленного и удержанного НДС производится в общеустановленном порядке, то есть по окончании квартала, в котором арендная плата попала в налоговую базу (это происходит по мере внесения арендных платежей).
\r\n
\r\n
В обязанности налогового агента входит и составление счетов-фактур (п. 3 ст. 168 НК РФ). При оформлении счета-фактуры нужно руководствоваться порядком, установленным пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ, а также Правилами*, утвержденными постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 № 914 (далее – Правила).
\r\n
Так, в строке 2 счета-фактуры указывается полное или сокращенное наименование арендодателя, за которого налоговый агент исполняет обязанность по уплате налога. А в строке 2а – место нахождения арендодателя. В строке 2б «ИНН/КПП продавца» нужно привести идентификационный номер и код причины постановки на учет арендодателя. Эти сведения берутся из договора аренды. Если в договоре этих данных нет, и арендатор не имеет возможности их получить, остается проставить по данной строке прочерки. Скорее всего, у налоговиков в этом случае появится дополнительный повод для отказа в вычете. Однако, подобный отказ можно будет оспорить в суде. Ведь в Правилах говорится о сведениях, указанных в договоре, а если их там нет, значит, арендатор не имеет возможности перенести данные в счет-фактуру.
\r\n
В строке 3 и 4 ставятся прочерки. В строке 5 указывается номер и дата платежно-расчетного документа, свидетельствующего об оплате приобретенных услуг и (или) имущества.
\r\n
Зачастую, при заполнении строки 5 счета-фактуры арендаторы интересуются: а нужно ли вносить в нее реквизиты платежки о перечислении НДС? Действительно, стоимость арендной услуги формируется с учетом НДС. Однако в Правилах не указано, что в этом случае в строке 5 счета-фактуры следует отражать реквизиты двух платежек: на оплату аренды и на уплату НДС в бюджет. Но в то же время, в Правилах есть пример, когда требуется проставить номер и дату платежно-расчетного документа, свидетельствующего о перечислении суммы налога в бюджет. Такое заполнение строки 5 предусмотрено для случая составления счета-фактуры налоговым агентом, приобретающих работы или услуги у иностранных компаний, не имеющих в России представительства (п. 4 ст. 174 НК РФ). Напомним, что эти налоговые агенты должны уплачивать удержанный НДС в бюджет одновременно с выплатой дохода иностранцу. Таким образом, в строке 5 счета-фактуры, составленного арендатором, не нужно указывать реквизиты платежки о перечислении НДС в бюджет.
Кто плательщик НДС: арендодатель (УК) или арендатор (физическое лицо)?
\r\n
Из пункта 3 статьи 171 НК РФ следует, что уплаченные в бюджет суммы НДС налоговый агент может принять к вычету. Таким образом, для получения права на вычет важен факт уплаты налога в бюджет. Как было сказано выше, арендатор государственного (муниципального) имущества должен перечислять НДС по окончании налогового периода, в котором была оплачена аренда. Таким образом, право на вычет уплаченного НДС возникает в периоде, когда налог был фактически перечислен в бюджет.
\r\n
Но бывает, что в договоре аренды предусмотрены иные сроки уплаты НДС. Например, в нем сказано, что НДС перечисляется в бюджет одновременно с внесением арендной платы или в течение нескольких дней. Если арендатор соблюдает эти сроки и перечисляет НДС в бюджет раньше, чем того требуют нормы Налогового кодекса, то в таком случае и вычет он может применить раньше, а именно, в периоде уплаты НДС. Суды поддерживают такой подход (например, определение ВАС РФ от 25.07.08 № 9235/08).
\r\n
Заметим, что если арендатор применяет спецрежим (например, «упрощенку» или «вмененку»), он не сможет принять к вычету перечисленный за арендодателя НДС, поскольку не является плательщиком этого налога. Однако, если наряду с деятельностью, переведенной на уплату ЕНВД, компания осуществляет иные операции, облагаемые по обычной системе налогообложения, и арендованное помещение используется именно в этих операциях, то она сможет принять к вычету уплаченный НДС. Это право возникает в налоговом периоде, когда налог был фактически перечислен в бюджет (письмо Минфина России от 15.07.09 № 03-07-08/151).
\r\n
\r\n
В заключение рассмотрим, какие действия необходимо предпринять налоговому агенту, если в договоре аренды предусмотрено условие о перечисление денег авансом. Например, арендная плата за очередной месяц вносится в начале этого месяца.
\r\n
В этом случае исчислить НДС нужно будет в периоде внесения авансового платежа за аренду. И непосредственно в этот момент следует составить счет-фактуру. Соответственно, заплатить НДС следует после окончания квартала, в котором был перечислен авансовый платеж.
\r\n
Возникает вопрос: может ли арендатор принять к вычету НДС, уплаченный с аванса, в периоде внесения платежа? Специалисты ФНС России в письме № ШС-22-3/634 ответили на этот вопрос отрицательно. Чиновники объяснили свою позицию тем, что возможность принять к вычету НДС с аванса предусмотрена только в отношении НДС, предъявленного продавцом и при наличии «авансового» счета-фактуры, полученного от продавца. А в данном случае арендодатель НДС не предъявляет, и счет-фактуру не составляет.
\r\n
Но ведь арендатор удержал НДС в качестве налогового агента. А значит, имеет право принять налог к вычету на общих основаниях. В какой момент он может это сделать? В письме № ШС-22-3/634 есть ответ и на этот вопрос. Авторы письма отметили, что право на вычет удержанной суммы НДС возникает у налогового агента только после принятия на учет товаров (работ, услуг) и при наличии соответствующих первичных документов (подтверждающих факт их принятия на учет). В случае с договором аренды таким моментом будет момент оприходования арендной услуги, как правило, это последний день месяца аренды.
\r\n
* Правила ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость.
Арендодатель обязан передать имущество в аренду в состоянии, указанном в договоре.
НДС
При получении имущества расчетов по НДС, связанных с данной операцией, у арендатора не возникает.
Налог на прибыль
Операция по получению имущества в аренду не влечет за собой налоговых последствий для арендатора.
Налог на имущество
Полученное арендатором имущество остается собственностью арендодателя. Поэтому плательщиком этого налога арендатор не является.
Договор аренды — это договор, который арендодатель заключает с целью получать доход от принадлежащего ему имущества. Чтобы исключить риски его недополучения, договор часто предусматривает условие об уплате арендатором обеспечительного платежа. Порядок налогообложения этой суммы у арендатора зависит от того, как она обозначена в расчетах между сторонами договора.
Арендная плата является важной частью договора аренды. Порядок ее налогообложения следующий.
НДС
Если арендная плата перечисляется в виде авансового платежа, то расчеты по НДС ведутся в том же порядке, что и при уплате обеспечительного платежа, засчитываемого в счет арендной платы. То есть после того, как услуга оказана, вычету подлежит НДС, начисленный с суммы арендной платы. В то же время НДС, принятый к вычету с авансового платежа, должен быть восстановлен.
Если авансовые платежи по арендной плате не предусмотрены, и она уплачивается после фактического оказания услуги, то право на вычет «входного» НДС возникает у арендатора при получении счета-фактуры от арендодателя.
Налог на прибыль
Кто платит НДС при аренде помещения у школы?
Помимо арендной платы расходами арендатора, связанными с использованием арендованного имущества, являются расходы по оплате коммунальных услуг. Как правило, эти услуги арендатор оплачивает непосредственно арендодателю, поскольку именно последний приобретает их у соответствующих специализированных организаций. Порядок возмещения арендодателю этих услуг определяется договором аренды. Они могут оплачиваться как в составе арендной платы, так и отдельно.
В процессе использования арендуемого имущества арендатор может изменять его с целью улучшения тех или иных характеристик. Такие улучшения могут быть отделимыми (тогда они принадлежат арендатору) и неотделимыми. Напомним, что неотделимыми признаются улучшения, отделение которых причиняет вред имуществу. В общем случае к неотделимым улучшениям относятся реконструкция, модернизация, техническое перевооружение имущества.
Неотделимые улучшения необходимо производить исключительно с согласия арендодателя.
Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС.
В перечень имущества, которое является объектом лизинга, могут, в частности, входить: (нажмите для раскрытия)
- помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
- движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
- земельные участки.
По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.
В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.
Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:
- непосредственно арендной платы;
- стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.
Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).
Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).
Достаточно часто предприниматели и организации-юрлица размещают торговые точки (например, киоски по продаже канцтоваров) в зданиях государственной администрации, налоговой инспекции и прочих органах государственной и муниципальной власти. В связи с этим хозяйствующий субъект берет в аренду часть помещения, которое находится в госсобственности. О том, как исчислить НДС в данном случае, расскажем ниже.
Допустим, Ваша организация оказывает банковские услуги, в связи с чем Вы арендуете помещение площадью 5 кв. м в здании муниципалитета для размещения кассы банка. Кто (Вы или госорган) должен перечислять сумму НДС в бюджет? Согласно НК, в случае, если арендодателем по договору выступает государство, то НДС по операции должен перечислить пользователь помещения, то есть арендатор. Однако на практике применяют следующую схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем.
В таком случае обязательства по уплате налога сохраняются за балансодержателем: (нажмите для раскрытия)
| Ситуация | Описание |
| Росимущество передает недвижимость в аренду | Если Вы заключили договор аренды с Росимуществом напрямую, то обязанность по уплате НДС возлагается на Вас как на налогового агента. Аналогичное правило действует в случае заключения договоров с местными органами (например, с Региональным комитетом по управлению имуществом). |
| Балансодержатель передает недвижимость в аренду | Допустим, договор заключен не с органами Росимущества (местными или федеральными), а с организацией, которая приняла недвижимость в оперативное управление. В таком случае обязательства налогового агента у Вас не возникает, а перечислять НДС обязан балансодержатель (например, государственное или муниципальное унитарное предприятие). Аналогично – в случае заключение трехсторонних договоров, в которых имущество передает балансодержатель, а Росимущество подтверждает его права. |
Пример №1.
Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.
При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.
Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.
По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:
- Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
- Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
- Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.
Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.
В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118. Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.
Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264и НК РФ).
Они учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям пункту 1 статьи 252 Налогового окдекса. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.
При применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ):
- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
- последнее число отчетного периода.
Компания может выбрать один из трех вариантов и закрепить его в учетной политике.
Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).
Таким образом, если стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи предмета аренды, то это значит, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И у их есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль: у арендодателя – сумм доходов от реализации такой услуги, а у арендатора – расходов в связи с потреблением услуги.
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей. Если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды
Сделаем вывод. Для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы:
- договор, составленный в соответствии с гражданским законодательством;
- акт приемки-передачи имущества;
- платежные документы, подтверждающие факт уплаты арендных платежей.
Итак, передача имущества в аренду признается услугой. Право на вычет НДС при наличии соответствующих первичных документов появляется при одновременном выполнении трех условий (ст. 171, 172 НК РФ): принятие услуг к учету; участие предмета аренды в облагаемых НДС операциях; наличие у арендатора счета-фактуры на потребленные услуги.
Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии НДС к вычету.
Да это и необязательно, ведь недвижимость можно арендовать. А как известно, самым крупным собственником площадей является государство. Поэтому оно может предложить арендаторам большой выбор и приемлемые цены. Однако налогоплательщикам следует помнить, что процедура найма федерального муниципального имущества и ее налоговые последствия имеют свои особенности. По сей день остается актуальным вопрос уплаты НДС при аренде госимущества.
Кто в такой ситуации должен пополнить бюджет налогом, и по какой ставке следует его исчислять? Каким образом на решение данных вопросов влияют условия арендного договора? Об этом и пойдет речь в нашей статье. Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.
Итак, по договору арендодатель собственник или уполномоченное лицо обязуется предоставить имущество за плату арендатору ст. В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта ст. Необходимо также помнить, что для договора аренды здания сооружения обязательна письменная форма.
А при его заключении дольше чем на один год — еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля г. Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора.
Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате письмо Минфина России от 27 марта г. Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
Договор аренды, как и договор субаренды, обязательно должен быть возмездным безвозмездное использование имущество — это ссуда. Указанные условия договора субаренды не предполагают его безвозмездности — у субарендатора есть обязанность оплачивать использование помещения. При этом положения ст. При этом такое волеизъявление может быть выражено любым способом, в том числе и прямо установлено в договоре субаренды. При этом субарендатору важно проверить, чтобы:.
В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. Оплачивать НДС должен арендатор, который в данной ситуации схему: договор аренду заключают не с собственником, а с балансодержателем.
Вы уже зарегистрированы? Пожалуйста, авторизируйтесь, заполнив поля ниже. Или пройдите регистрацию. Забыли пароль? Запомнить данные. Есть предложения, замечания или пожелания? Свяжитесь с редакцией! Мы обязательно ответим.
Компании и предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения УСН , освобождены от уплаты большинства налогов и платежей, в том числе НДС. Соответственно, такие субъекты не подают и декларацию по этому налогу. Например, в случае налогового агентства при аренде государственного имущества. Именно об этой ситуации, которая является достаточно распространенной, поговорим далее. Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица.
Я тоже сдаю 2-х к.
, то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды.
Арендная плата в таком случае считается постоянной.Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:
- непосредственно арендной платы;
- стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.
Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель.
Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ ст. 651 ГК РФ)Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды.
Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение.
Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора.
Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).Арендодатель
Пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлен особый порядок применения налога на добавленную стоимость при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества, согласно которому по налогу на добавленную стоимость определяется налоговым агентом как сумма арендной платы с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества.
В отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, переданного организации в оперативное управление, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость главой 21 Кодекса не предусмотрено. Поэтому при оказании организацией услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества,
НК налоговые агенты обязаны правильно и своевременно исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС. Срок уплаты НДС в бюджет налоговым агентом — плательщиком НДС — не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п.
1 статьи 174 НК). Налоговым периодом по НДС является квартал.
Уплата НДС осуществляется налоговыми агентами (организациями и индивидуальными предпринимателями) по месту своего нахождения (п.
3 статьи 174 НК). Налоговая декларация представляется не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 5 статьи 174 НК). Организация-налогоплательщик, у которой налоговым периодом является календарный месяц, является ежемесячным плательщиком НДС.
16 декабря 2009 16 декабря 2009 Альбина Островская Ведущий консультант ООО «Консалтинговая группа «Таксоптима» Довольно часто компании и предприниматели арендуют государственное или муниципальное имущество (здания, помещения и т.п.). Заключение такого договора имеет свои особенности, в том числе и в области налогообложения.
Так, если арендодателем является непосредственно госорган или орган местного самоуправления, арендатору придется исполнять обязанности налогового агента в отношении НДС.
Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Такс Оптима» рассказывает о том, когда арендатору нужно рассчитать НДС и перечислить в бюджет, как правильно составить счет-фактуру и в какой момент можно принять налог к вычету. 3 ст. 161 НК РФ)
В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст.
614, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма.
Роль налогового агента при аренде госимущества — не для всех Заключение договора аренды госимущества, как правило, воспринимается однозначно: арендатору быть налоговым агентом по НДС. Однако это неправильное рассуждение, ведь все зависит от условий договора, в частности, от того, кто указан в нем в качестве арендодателя.Налоговыми агентами в силу п.
3 ст. 161 НК РФ признаются арендаторы федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, предоставленного в аренду на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления.При приобретении услуг по аренде федерального имущества, закрепленного за государственными унитарными предприятиями или федеральными государственными учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (арендодателем по такому договору, как правило, выступает не сам собственник госимущества, а его балансодержатель, то есть ГУП или МУП)
Во-первых, имущество должно быть арендовано налогоплательщиком, являющимся налоговым агентом, для целей осуществления производственной деятельности или для иных операций, признаваемых объектом налогообложения.
Если арендованное у государственного органа помещение используется в деятельности как облагаемой, так и не облагаемой НДС, то к вычету принимается лишь часть уплаченного налога.
Внимание Определяется эта часть исходя из стоимости товаров (работ, услуг), облагаемых НДС, в общей стоимости отгруженных за налоговый период товаров (работ, услуг).
При этом налоговый агент обязан вести раздельный учет сумм НДС по облагаемым и не облагаемым налогом операциям (п. 4 статьи 170 НК). Во-вторых, налоговый агент должен состоять на учете в налоговых органах и исполнять обязанности налогоплательщика по НДС. Деятельность нерезидента образует представительство в РФ Допустим, иностранная фирма
161, п. 3 ст. 171 и п. 4 ст. 173 НК РФ.
Из анализа положений п. 3 ст. 161 НК РФ следует, что организация должна платить НДС, если она на территории России покупает услуги по аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления. Налоговым агентом при выплате арендной платы становится арендатор государственного или муниципального имущества при заключении: – договора аренды непосредственно с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления; – трехстороннего договора с органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и балансодержателем арендуемого имущества.
Обязанность налогового агента в части уплаты НДС за других возникает независимо от того, является ли организация либо ИП плательщиком НДС (п.
Налоговый агент в течение 5 календарных дней со дня перечисления арендной платы арендодателю должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). Хотя прямо этот срок для налоговых агентов в НК не прописан, в одном из своих писем ФНС рекомендовала ориентироваться на общеустановленный срок для выставления счетов-фактур (Письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634@ ).
Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 — 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ, Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/14814@ ). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.
Если налоговый агент является плательщиком НДС, то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):
- арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
- у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
- услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136 ). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.
Кто должен платить НДС — арендодатель или арендатор?
Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.
Итак, за исключением случая прямых расчетов арендатора с коммунальщиками единственным возможным автором требуемого счета-фактуры является арендодатель. Рассмотрим случай, когда собственник помещения выставляет документ на коммунальные услуги от своего имени. Насколько это правомерно?
Если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставил от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета
Увы, точка зрения ведомственных специалистов по данному вопросу на сегодня малоутешительна. Так, финансисты в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 со ссылкой на постановления ВАС РФ отмечают, что реализация электроэнергии владельцем помещения арендатору невозможна. По той простой причине, что последний сам является абонентом энергоснабжающей организации и соответственно никак не может выступать в роли энергоснабженца для арендатора (постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99). Арендатор же не может быть признан абонентом, поскольку объект, потребляющий энергию, находится не на его балансе (постановление ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. № 5905/98). А раз нет факта реализации в целях НДС, то и сам налог на передачу электроэнергии начислять не нужно. Значит, невозможно и выставление соответствующего счета-фактуры. Приведенные выводы Минфин распространил и на прочие коммунальные услуги в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39. А немного позднее Федеральная налоговая служба придала этим разъяснениям статус официальной позиции обоих ведомств, направив для использования в работе всем подотчетным налоговым инспекциям (письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/340).
Итак, если счет-фактуру на коммунальные услуги арендодатель перевыставит от своего имени, арендатор не вправе использовать такой документ как основание для НДС-вычета. Ведь указание собственника помещения в качестве продавца коммунальных благ не соответствует реальной хозяйственной ситуации.
Отдельного внимания заслуживает вариант, при котором арендодатель выступает в роли посредника (ст. 1005 ГК РФ). То есть стороны заключают отдельное соглашение или указывают непосредственно в арендном контракте, что собственник помещения (агент) по заданию арендатора (принципала) приобретает за его счет, но от своего имени коммунальные услуги у снабжающих организаций.
При таком подходе у арендодателя, без сомнений, есть все основания перевыставлять счета-фактуры, полученные от коммунальщиков, арендатору. Соответственно последний сможет беспрепятственно применить НДС-вычет по затратам на коммуналку после принятия данных услуг к учету.
Здесь единственной проблемой на пути к вычету может быть претензия инспекторов к самой правомерности посреднических отношений в данном случае. К сожалению, ни официальной позиции, ни арбитражной практики по применению описанного способа на сегодня нет. Поэтому сторонам арендного договора, которые решают использовать подобную конструкцию правоотношений, не помешает иметь в виду налоговые риски по прибыли и НДС.
Собственник помещения может выставить коммунальный счет-фактуру от своего имени, если приобретает услуги у снабжающих организаций в качестве посредника по агентскому договору для арендатора-принципала
Рассмотрев большую часть способов оформления коммунальных расчетов при аренде помещений, можно констатировать, что их использование не слишком выгодно арендатору в налоговом смысле. Либо грозит вполне обоснованными претензиями со стороны инспекторов.
Впрочем, отчаиваться и прощаться с НДС-вычетом по коммуналке арендатору все же не стоит. Важно помнить, что все озвученные выводы относятся к случаю, когда коммунальные платежи он компенсирует сверх суммы арендной платы. Таким образом, в поиске подходящего во всех смыслах варианта мы вновь неизбежно приходим к способу учета коммуналки в составе арендной платы. Ведь для вычета коммунального НДС у арендатора он так же благоприятен, как для учета соответствующих затрат в его налоговых расходах.
Итак, по условиям арендного договора в сумму ежемесячной платы за помещение входит стоимость коммунальных услуг, которые потребляет непосредственно арендатор. Организовать это можно двумя способами.
Коммуналку можно включить в арендные платежи фиксированной суммой. Арендодатель при этом рассчитывает желаемый размер компенсации на основании действующих тарифов и предполагаемого объема потребления арендатором коммунальных услуг. Делает это он, как правило, с учетом сезонных изменений тарифов, то есть вычисляя среднюю за год величину ежемесячного платежа.
Правда, упоминать в договоре о коммунальных расходах в данном случае не стоит. На их расчетную стоимость нужно просто увеличить сумму арендной платы и зафиксировать в контракте с арендатором полученную величину. Именно она должна фигурировать в счете-фактуре, который собственник помещения будет выставлять арендатору по итогам месяца. При таком подходе арендатор сможет принять к вычету весь НДС, предъявленный владельцем недвижимости (как обычный «входной» налог, начисляемый на сумму арендной платы).
Другое дело, что арендодатель не всегда четко представляет себе сумму коммуналки, которую хотел бы видеть возмещенной. Ведь невозможно заранее определить точный объем услуг, который потребуется арендатору. Поэтому некоторые собственники предпочитают делать расчет по факту реального потребления услуг. Для таких случаев больше подходит следующий вариант учета коммунальных затрат в составе арендной платы.